Gibt man einen Neubau eines Wohnhauses mitsamt Garage in Auftrag, erwarten viele Bauherren, dass die Zufahrt zur Garage in der Form geplant wird, als dass ein Einfahren „in einem Zug“ gewährleistet ist. Aus diesem Grund erfolgt meist keine explizite Formulierung dieser Erwartung in der Baubeschreibung. Stellt sich dann später heraus, dass zum Befahren der Garage ein (mehrfaches) Rangieren notwendig ist, stellt sich die Frage ob ein Mangel im Sinne des § 633 BGB vorliegt. Interessant zu dieser Frage sind die aktuellen Ausführungen des OLG München gemäß Beschluss vom 07.08.2012. Das Gericht vertrat hierin die Ansicht, der Bauherr könne nicht stillschweigend voraussetzen, dass seine Garage auch in einem Zug zu befahren ist. Dies deshalb, da dahingehende anerkannte Regeln der Technik nicht vorhanden seien. Außerdem seien die Empfehlungen für öffentliche Tiefgaragen bzw. Parkplätze nicht anzuwenden. Im Übrigen bestände im Privatbereich genügend Zeit zum Ein- und Ausparken, was ebenfalls gegen einen Mangel spräche. In öffentlichen Tiefgaragen dahingegen bestände aus Sicherheitsgründen ein Interesse daran zügig Ein- und Auszuparken.

Die Problematik wird die Instanzengerichte aller Voraussicht nach noch eine Weile beschäftigen. Dem konkreten Fall lag ein Bauvorhaben über eine Doppelhaushälfte „für gehobene Ansprüche“ und in „anspruchsvollem Ambiente“ zu Grunde. Dabei wird man dem Erwerber eine gewisse Komforterwartung zusprechen müssen. Das Befahren zur Garage war jedoch nur durch mehrfaches Rangieren möglich. Gerade im privaten Bereich, in welchem die Garage täglich mehrfach befahren wird, besteht ein berechtigtes Interesse des Erwerbers, dies ohne zeitaufwändiges Rangieren durchführen zu können. Wenn ein solches Interesse im öffentlichen Bereich als gegeben betrachtet wird, muss dies erst recht im privaten Bereich gelten. Nicht zuletzt auch der Umstand, dass eine Bebauung „für gehobene Ansprüche“ erfolgen sollte, spricht dafür, dass der Erwerber berechtigt eine rangierfreie Zufahrt zu seiner Garage erwarten konnte.

Aufgrund der aufgezeigten Problematik empfiehlt sich eine detaillierte Regelung in der Leistungsbeschreibung, um spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden.

mitgeteilt von Falk Ostmann

(Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht)

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